约好卖房迁移户口 学区房爽约让卖家败诉

　　而康某表示，现在房屋上存在宫某等人的户口，是第三人宫某不履行义务的结果。他已经积极要求宫某迁出户口，但宫某置之不理，法律上也没有途径能够要求其强制履行。因为宫某的原因却让自己承担违约责任，康某觉得十分冤枉。

　　三中院民一庭法官助理史智军表示，作为卖方，康某有义务审查房屋上是否存在他人的户口，既然双方约定了卖方负有户口迁出的义务，在闫某迁入户口时，房屋上仍有他人的户口，就可以认定违约。根据合同的相对性，闫某主张向康某索赔于法有据，如果康某认为其损失应由宫某承担，则可以另案解决。

　　幸运的是，虽然房屋上仍有他人的户口，当地派出所仍为闫某及家人办理了落户。考虑到闫某暂时没有产生实际损失，法院酌情降低了违约金的数额，判决康某赔偿闫某违约金10万元。

　　但虽然法院酌减了违约金，但史智军特别指出，由于案外人宫某迁出户口的时间无法确定，如果后续闫某确实因宫某未迁出户口导致损失，如房屋交易价值降低、影响子女上学等情况，还可以在实际损失发生后另行主张权利。

　　数据

　　户口迁移案中 学区房纠纷占到五分之一

　　2015年至2017年，三中院共审理涉户口迁移房屋买卖合同纠纷案件53件。三年间，此类案件数量逐年上升。

　　购买二手房时，价格、地段、户型等因素每个买家都不会忽略，而由于北京义务教育的入学资格与户籍挂钩，为孩子上学而购房的家长们，自然也把户籍问题纳入了重要考量。史智军表示，“学区房除了使用价值外，为保证子女上学也是一个重要的购房目的。”

　　根据三中院的调研，由于入学资格和户籍挂钩，导致学区房引发的纠纷比例突出，占到了三中院全部涉及户口迁移的买卖合同案件比例的五分之一。

　　判决

　　只要合同有约定 卖方不迁户口肯定违约

　　户口问题并不只困扰着购房者，一些卖房人也同样面临着复杂的情况。

　　三中院民一庭庭长齐晓丹表示，在工作中，他曾遇到过有老人通过卖房养老的方式，将名下房屋卖出，住进养老院，但因养老院不能落户，导致原房屋上的户口无法迁出。类似的还有卖掉唯一住房后租住公租房等情况，因现居住地没有接收户口的条件，导致双方在迁户问题上出现纠纷。

　　“只要合同有约定，卖方不迁出户口的行为肯定会构成违约。”齐晓丹表示，由于目前二手房买卖双方通常使用的是相关部门提供的北京市存量房屋买卖合同范本，因此关于户口事项的约定通常会被涵盖在合同中。有些当事人在签约时没有仔细阅读合同条款，便导致纠纷。