盘活商业不动产 为扩内需添助力

　　消费是拉动经济增长的重要引擎，提振消费、挖掘消费潜力是当前中国经济发展的重中之重。近日，包括华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT、华夏华润商业REIT在内的首批三单消费基础设施公募REITs在沪深证券交易所上市，深交所也发布了中金印力消费REIT的询价公告，标志着我国首批消费基础设施公募REITs成功落地。

　　消费基础设施公募REITs的底层资产是居民参与消费的基础设施和重要载体。受访业内人士称，首批消费基础设施公募REITs的推出，一方面有利于改善消费环境，优化消费场景，对扩大内需、提振消费起到积极作用；另一方面有利于企业加大资本性改造投入力度和增加产品线布局。消费基础设施公募REITs为我国商业不动产市场打通了“融、投、管、退”良性循环的通路，促进商业不动产从“开发”向“经营”的转变，在有效盘活存量商业资产、实现资产精细专业化管理、提振消费信心的实践中迈出了坚实一步。

　　具有促消费扩投资重要意义

　　消费基础设施底层资产范围一般包括百货商场、购物中心、农贸市场以及社区商业，接近于通常所说的商业零售地产。2023年3月24日，国家发展改革委与证监会发布文件称，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

　　2023年10月，证监会发布修订后的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，将“百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施”等明确纳入基础设施范围。随即，华夏华润、中金印力、嘉实物美、华夏金茂4单消费基础设施公募REITs项目获得证监会及沪深交易所受理。在政策层的积极推动下，华夏金茂商业REIT和嘉实物美消费REIT于今年3月12日在上海证券交易所上市，华夏华润商业REIT于 3月14日在深圳证券交易所上市。3月19日深交所也发布了中金印力消费REIT的询价公告。

　　对于首批消费基础设施REITs的成功落地，安邦智库宏观经济研究中心研究员魏宏旭对国际商报记者表示，一方面能够推动企业优化和盘活资产，提高资金效率，还能为一些高债务企业提供去杠杆的更多路径；另一方面能够加速基建投资的节奏，为城市更新、新型城镇化建设提供资金，有利于消费市场建设。

　　仲量联行大中华区首席经济学家庞溟对国际商报记者表示，REITs是线下实体商业地产再迎生机的催化剂。消费基础设施REITs承担着促消费、振商业、扩投资、保民生的重要使命。支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施REITs落地，既为存量时代商业的变革提供了新思路，也为城市更新的发展带来动力。

　　戴德梁行大中华区估价及顾问服务部主管、董事总经理陈家辉表示，消费基础设施公募REITs的发行不仅在宏观上有益于我国基础设施公募REITs市场的繁荣与长久发展，助力国内大循环，也在生活层面通过专业的资产管理鼓励人们走进商业、消费商业，让商业资产与人民生活相互依托、互相成就，实现国家扩大内需、促进消费的重要目标。

　　规模可观市场潜力巨大

　　公开信息显示，华夏金茂商业REIT底层资产为长沙金茂览秀城，该项目是中国金茂打造的首个览秀城产品。项目运营7年来，收益总体稳定，市场竞争能力较强。嘉实物美消费REIT底层资产为北京市中心城区4个便民商业，该项目民生属性突出。华夏华润商业REIT底层资产为青岛万象城。青岛万象城位于青岛市中心，商业氛围浓厚，区位优越，交通便利，不仅是青岛城市核心商圈，也是国内外游客来青岛旅游消费的必经之地。中金印力消费REIT的底层资产为杭州西溪印象城，从家庭消费新聚点到城市级青年中心，在近10年的经营过程中，杭州西溪印象城在商圈内的客群及品牌影响力不断扩大。

　　分析称，已申报的消费基础设施REITs的底层资产类型丰富，涵盖了购物中心、百货商场和专业商业中心三种商业类别，极大地拓展了消费基础设施REITs的框架，为消费基础设施REITs的多元化发展以及后续项目的持续发行打下了坚实的基础。

　　记者注意到，在海外，消费类基础设施REITs已经成为成熟REITs市场的重要组成部分。以美国市场为例，公开数据显示，截至2023年8月末，市场共有31只商贸零售REITs，为数量最多的类型。按市值计算，31只商贸零售REITs的总市值达1680.4亿美元，占比为13.93%，仅次于住宅REITs。

　　我国消费基础设施存量充足，商业不动产规模巨大。有数据显示，从商业购物中心体量看，我国购物中心整体规模不断攀升，近5年年复合增长率达8.41%，2022年我国购物中心面积近5亿平方米，购物中心数量超6000个。

　　展望未来，庞溟表示，法律权属清晰、周边配套设施良好、运营情况稳定、内部流程管理机制完善的地标性消费类物业，更适合发行消费基础设施REITs，以更好地满足REITs产品本身权益属性及债券属性兼具的特点，也更会受到市场欢迎。

　　魏宏旭表示，鉴于国内巨大的商业不动产存量和新型城镇化建设的持续性，未来消费类REITs市场有着巨大潜力。不过，消费类REITs也面临来自行业和城镇化发展的一些挑战。一方面，零售行业特别是零售商业，在数字经济时代下亟待数字化转型；另一方面，一些消费基础设施可能面临市场的转变。因此，消费类REITs上市，在底层资产的选择上需要考虑未来的发展前景。同时，作为投资者也需要理性看待零售领域的变化，对投资作出更为全面的考虑，避免盲目性。

　　国际商报记者 邵志媛