央行超预期“降息” 对房地产市场影响几何？

　　中国网财经2月21日讯(记者 张紫祎)贷款市场报价利率(LPR)迎来今年首度下调。其中，1年期品种保持不变，5年期以上品种大幅下降25个基点。

　　分析机构认为，此次LPR实际下行幅度总体较大，将有效带动社会综合融资成本继续下行，金融支持实体经济力度进一步提升。此外，对房地产市场而言，调降中长期LPR基准利率有助于降低居民购置房产和存量房贷的偿付压力。

　　5年期以上LPR大幅下调25个基点

　　2月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布最新一期贷款市场报价利率(LPR)：1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%。

　　在招联首席研究员董希淼看来，本次LPR报价调整在预期之内，但5年期以上LPR大降25个基点，远超市场预期，创下了LPR形成机制改革以来最大降幅。

　　“本次LPR调整的直接原因是受近期降准落地等因素影响，银行资金成本下降，报价行有动力下调LPR报价加点。”东方金诚首席宏观分析师王青分析。

　　中国民生银行首席经济学家温彬认为，一方面，2023年银行多次下调存款利率，叠加今年初定向降息和降准的作用，银行资金成本减少，LPR报价下调空间打开。另一方面，当前流动性保持合理充裕下，银行主动负债工具(同业存单、商业银行债)的发行成本也已明显下行，进一步降低银行综合负债成本。

　　“更为重要的是，当前经济环境需要降低实际利率，LPR报价下调也是稳增长、稳地产、促融资、提信心的需要。”温彬说。

　　与上一期相比，此次1年期LPR报价持平，5年期以上LPR报价大幅下调25个基点，实现非对称下调。

　　“本次两个期限品种的LPR报价非对称调整，主要原因是2019年以来5年期以上LPR比1年期LPR的降幅小15个基点。”王青说。

　　王青分析，5年期以上LPR报价是个人住房贷款和企事业单位中长期贷款的定价基准，当前楼市持续低位运行，投资稳增长需求较高，较大幅度下调5年期以上LPR报价有较强的必要性。而1年期LPR报价保持不动，则有助于稳定已处历史低位的银行净息差，为5年期以上LPR报价较大幅度下调腾出空间。

　　“考虑到5年期以上LPR降幅较大，此次LPR实际下行幅度总体更大，将有效带动社会综合融资成本继续下行，金融支持实体经济力度进一步提升。同时，此次5年期以上LPR下降主要影响中长期贷款，综合考虑存款利率的下调，对银行净息差影响预计总体可控。”温彬说。

　　100万元房贷月供减少近150元

　　5年期以上LPR与居民房贷利率挂钩。在业内人士看来，此次5年期以上LPR的大幅下降将有助于降低居民购置房产和存量房贷的偿付压力。

　　“从历史上的调整来说，我国共有8次五年期LPR的下调，但过去下调幅度一般都在5-15个基点进行。而此次一次性下调了25个基点，属于历史上降息最猛的一次。这是最大的信号。”易居研究院研究总监严跃进表示，当前房地产市场正处于企稳复苏的阶段，但复苏过程需要巩固。降息利好资金成本的下调，直接引导房贷的下调，这对于房贷市场有积极影响。

　　董希淼表示，5年期以上LPR大幅度、超预期下降，传递出提振居民住房消费、促进房地产市场平稳发展的强烈信号。5年期以上LPR下降之后，居民房贷利息支出将减少，有助于提振居民住房消费的意愿和能力。对存量房贷而言，房贷利率将在重定价日之后进行调整；对新增房贷而言，预计多数银行将在本次LPR基础上保持加点不变，进而降低新增房贷实际利率。

　　广开首席产业研究院资深研究员马泓表示，调降中长期LPR基准利率有助于降低居民购置房产和存量房贷的偿付压力。由于当前商品房销售复苏情况不及预期，市场信心恢复需要更多政策扶持和耐心。基于5年期LPR基准利率的下调，后续商业银行房贷利率也会响应调降。

　　“假设以首套房100万贷款余额、等额本息房贷、30年期贷款期限为例，据此计算月供减少约145元，合计30年本息累计减少还贷5.2万元左右。”马泓说，此次贷款优惠力度比较显著，后续有望促进增量购房和其他消费领域的提升，推动年内商品房销售跌幅较2023年收窄。