土地市场一季报出炉 300城住宅用地成交规模降幅收窄

　　中国网财经3月29日讯(记者 王晨曦)中指研究院近日发布《2024年一季度中国房地产市场总结与展望》报告。

　　在一季度土地市场方面，报告指出，一季度以来，全国300城住宅用地成交面积同比降幅收窄，企业投资进一步向核心城市聚焦，土拍市场分化加剧。

　　根据初步统计，2024年一季度(截至3月26日)，全国300城住宅用地推出4030万平方米，同比下降30.6%；住宅用地成交3511万平方米，同比下降10.6%，降幅较去年全年收窄10.2个百分点；土地出让金2180亿元，同比增长10.4%，住宅用地成交楼面均价同比上涨23.5%，溢价率提升至5.6%，出让金及楼面均价提升主要是由于今年以来一二线城市多宗土地拍卖，尤其是一线城市优质地块拍地节奏加快，带动300城出让金及楼面均价结构性上升。

　　分城市来看，各线城市住宅用地推出力度仍较弱，一线城市低基数下成交同比增幅较高。根据中指数据，2024年一季度(截至3月26日)，一线城市推出面积同比降幅超五成，而成交面积、土地出让金、成交楼面价出现不同程度增长，究其原因，一是今年一季度一线城市不少地块已在3月底前完成拍卖；二是今年一线城市成交地块多位于核心区，成交楼面价整体较高。二线、三四线城市受供应端及房企投资信心偏弱影响，推出、成交面积同比均下降。

　　另外，随着企业投资进一步向核心城市聚焦，市场集中度有所上升。根据中指数据，2019-2023年，住宅用地出让金TOP10、TOP20、TOP50城市占全国出让金的比重普遍逐年提升，2023年占比较2019年均提升约10个百分点。2024年一季度(截至3月26日)，在一线城市土拍节奏加快带动下，TOP20城市住宅用地出让金占全国比重提升至六成。

　　流拍撤牌方面，全国住宅用地流拍、撤牌数量与去年同期基本持平，成交宗数缩量下导致流拍撤牌率上升。根据中指数据，2024年一季度，全国住宅用地流拍撤牌653宗，流拍撤牌率28.2%，较去年同期提升6.2个百分点。

　　从重点22城来看，优质地块推出比重增加。一季度(截至3月26日)，北京、上海、杭州土拍情绪较稳定，推出宗数占22城的比重约31%，而沈阳、郑州、武汉推出宗数均在3宗以下。为提高房企参拍积极性，多地持续加大优质地块供应力度。如北京2024年度第一轮拟供应商品住宅用地清单中，有9宗位于中心城区，占比约四成，其中东城区也有住宅地块上新，且大多数地块周边有地铁，项目去化具备一定保障；广州第一轮拟供应商品住宅用地清单中，中心四区地块数量占比超四成。

　　土拍热度方面，步入2024年，城市之间以及同一城市的不同区域之间分化加剧，取消限价带动部分核心城市优质地块土拍升温。

　　具体来看，杭州、上海在优质地块带动下，多宗地高溢价成交；北京、合肥优质地块热度高，郊区底价成交为主；郑州、济南、南京土地市场整体表现低迷。

　　拿地企业方面，央国企拿地金额占比仍较高，民企当前拿地信心仍偏弱。根据中指统计，2024年一季度(截至3月26日)，央国企仍是拿地主力，22城累计拿地金额中，央国企占比63%，其中北京、广州、上海央国企拿地金额占比均达八成以上。

　　整体来看，2024年一季度，全国300城住宅用地成交规模同比降幅有所收窄，核心城市加快优质地块供给，部分地块竞拍热度较高，对整体市场情绪产生了积极影响。与此同时，各地土拍规则也在优化调整，上海、深圳优化“70/90”政策，有利于为多样化住房需求提供更多匹配的土地资源，更好地促进住房需求释放。当前在房企投资审慎及新房销售尚未企稳下，企业拿地仍聚焦热点城市或流速有保障的板块，伴随着优质地块不断放量、土拍规则继续调整等，核心城市土拍情绪有望继续修复，土拍分化现象或进一步加剧。