买房后通过诉讼取得房屋，还要付中介费吗？

　　在二手房市场，大部分购房人和售房人都选择通过中介公司办理房屋买卖的交易手续。一般情况下，经过中介公司促成房屋买卖交易达成后，购房人需要向中介公司支付一定的中介费用。

　　然而实际生活中，由于各种原因，可能会出现房屋买卖合同无法继续履行的情形。在此情况下，如果购房人最终通过诉讼才取得了所购房屋，购房人还需要向中介公司支付中介费吗？

　　购得心仪房屋

　　售房人却拒绝履行合同

　　2020年7月，通过中介公司提供中介服务，雷女士与王先生签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定雷女士购买王先生所有的北京市西城区某处房屋，房屋总成交价格为760万元，雷女士通过分期付款的方式向王先生支付购房款。

　　同日，雷女士与王先生及中介公司签订《居间服务合同》，合同约定甲、乙双方同意，共同委托中介公司作为交易居间人。雷女士与王先生双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，雷女士与王先生双方应向中介公司支付本合同约定的居间代理费16.72万元，其中王先生承担2万元，雷女士方承担14.72万元，并应于合同签订当日向中介公司支付。但当日雷女士并未向中介公司支付中介费用，而是向中介公司出具《欠条》一份，写明“本人雷××现拖欠中介公司居间服务费14.72万元。本人承诺自出具本欠条之日起7日内一次性支付结清，每逾期一日按照应付款的1%向某中介公司支付违约金”。

　　同日，雷女士与王先生及咨询公司签订《房屋交易保障服务合同》，约定某咨询公司负责提供房屋买卖合同订立后至办理房屋产权登记及房屋交割期间的十余项服务，同时约定保障服务费的收费标准为：按房屋交易总额的0.30%收取，共计2.28万元，由雷女士一人承担，并应于签订本合同当日一次性向咨询公司支付。但该合同签订后，雷女士并未向某咨询公司支付上述合同约定的保障服务费。

　　其后，在合同履行过程中，雷女士多次出现逾期付款的情况，且逾期时间已达15天。如超过15天，则王先生有权解除房屋买卖合同。当日，雷女士、王先生及某中介公司三方见面协商付款事宜，并达成口头协议，约定二日后雷女士向王先生支付逾期付款违约金4万元，且在一个月内支付欠付的购房款。

　　但随后王先生却以雷女士违约为由，起诉至法院，要求解除其与雷女士签订的房屋买卖合同。雷女士则提出反诉，要求王先生继续履行房屋买卖合同。在该案诉讼过程中，雷女士将剩余的全部购房款提存至法院账户，并同意在房屋所有权过户后支付给王先生。在该案审理中，王先生对于其与雷女士就逾期支付购房款所达成的口头协议不予认可，并表示经其考虑后决定不再继续履行合同。但中介公司工作人员则出庭证明了该口头协议存在的事实。最终法院认定，雷女士与王先生就迟延付款事宜协商一致，且雷女士已将全部购房款支付至法院，其违约情节显著轻微，不影响合同目的的实现。最终判决王先生继续履行合同。判决生效后，雷女士通过法院强制执行的方式，最终取得涉案房屋的产权证。

　　房屋过户后

　　中介公司起诉追讨中介费用

　　中介公司陈述，雷女士取得所购房屋产权后，中介公司多次催讨，但雷女士拒绝向中介公司支付中介费用，无奈之下中介公司起诉至法院，要求雷女士支付欠付的中介费用。

　　雷女士则辩称，中介公司并未完成居间义务，雷女士与王先生签订的房屋买卖合同因王先生的诉讼行为而无效，房屋过户手续的办理及购房款支付均是依据法院判决进行，中介公司的中介服务失败。同时依据合同约定，如交易不成，中介公司应退还雷女士支付的全部费用。现因中介公司不专业的服务导致交易失败，中介公司无权要求雷女士支付中介费用。

　　法院经审理认为，中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。中介公司要求雷女士支付居间服务费14.72万元，有相应的事实及法律依据。

　　雷女士虽辩称涉案《房屋买卖合同》系通过诉讼最终得到履行，但根据已生效判决查明的情况，涉案房屋买卖合同发生诉讼的最主要原因是雷女士未能按房屋买卖合同约定的时间支付购房款。且在前诉案件诉讼中，中介公司作为第三人出庭参加诉讼，对雷女士与王先生就购房款支付的协商情况进行了陈述。涉案房屋买卖合同因履行问题发生诉讼亦不能否认中介公司促成雷女士与王先生就涉案房屋买卖促成合同成立的事实。

　　雷女士虽辩称房屋过户等后续工作中介公司均未参与，但根据雷女士、王先生与中介公司签订的《居间服务合同》，中介公司的义务并不包括后续的房屋过户手续办理，此项义务是在雷女士、王先生与某咨询公司签订的《房屋交易保障服务合同》中进行约定。现雷女士未能提交证据证明中介公司存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害雷女士利益的情形，其拒绝向中介公司支付居间服务费用，无相应的事实及法律依据。

　　最终，法院判决雷女士依据《居间服务合同》约定，向中介公司支付居间服务费14.72万元。

　　法官说法

　　依据《民法典》相关规定，中介人的主要义务仅包括向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。具体到本案中，依据《中介服务合同》约定，中介公司只需要促成雷女士与王先生签订房屋买卖合同，中介公司即完成了合同义务。只有在后续交易未完成的情形下，雷女士才有权要求中介公司退还中介费用。

　　王先生虽然在合同履行过程中要求解除合同，但合同是否能够解除，须经合同双方协商一致。在合同双方就合同解除无法达成一致意见的情形下，合同是否应当解除需经法院判决认定。而法院经审理后认为，雷女士虽然有违约行为，但其违约行为显著轻微，且王先生与雷女士就迟延付款亦协商一致，最终法院未支持王先生要求解除合同的诉讼请求，并且支持了雷女士要求继续履行合同的诉讼请求。雷女士最终也取得了涉案房屋。

　　因此本案中，虽然通过民事诉讼房屋买卖合同才最终得以履行，但该房屋交易行为仍然是已经完成的状态，雷女士应当依据《居间服务合同》约定，向中介公司支付中介费用。

　　还需要说明一点，雷女士认为房屋买卖合同因王先生的起诉而无效的认识是错误的。法律对于合同无效的规定十分严格，王先生的起诉仅是影响了合同的顺利履行，但不会导致房屋买卖合同无效。

　　文/方晓晨（北京西城法院）