2024中国楼市走向何方？

　　中国小康网 独家专稿

　　文｜《小康》·中国小康网记者 郭煦

　　2024年的房价会继续下跌吗？这个问题的答案不仅关系到无数家庭的生活规划，也牵动着整个经济的走向。

　　作为备受国内外关注与热议的重磅会议，每年中央经济工作会议都会对来年国内经济工作部署开展给予深层次定调与传递重要信号。

　　2024年国内房地产工作将如何部署开展？上述会议提出，要积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展；加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”；完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

　　经历了2023年波动的国内楼市，许多投资者和购房者都对同一个问题产生了疑虑：“2024年的房价会继续下跌吗？”这个问题的答案不仅关系到无数家庭的生活规划，也牵动着整个经济的走向。

　　此前，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议强调，2024年，将坚持“房住不炒”的定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势；坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚需和改善性需求，抓好保交楼保民生保稳定工作，稳妥处置房企风险；构建房地产发展新模式，建立“人、房、地、钱”要素联动的新机制，实施好“三大工程”建设等。

　　尽管楼市起起伏伏，但2023年以来整体温和复苏趋势未改。截至2023年11月底，去年部分城市的成交量有所上升。价格方面，一线城市及部分热点二线城市的房地产价格保持基本稳定，其他地区则出现了一定程度的下跌。专家表示，预计未来一段时间内，我国房地产市场将继续保持稳定发展态势，将继续推动房地产市场的健康发展，以满足人民群众的住房需求。

温和复苏 尽管楼市起起伏伏，但2023年以来整体温和复苏趋势未改。摄影/宁颖

　　楼市需求有待激发

　　2023年，房地产市场供求关系发生重大变化，各地楼市不断打出利好政策组合拳，但市场仍处于深度调整之中，何时筑底修复成为最受关注的话题。2024年房地产市场走向如何？不久前召开的中央经济工作会议深刻分析了当前经济形势。会议强调，多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策，在转方式、调结构、提质量、增效益上积极进取，不断巩固稳中向好的基础。坚决守住不发生系统性风险底线，积极稳妥化解房地产风险，一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　“‘坚决’两字表明了中央对守住不发生系统性风险底线的态度。当前，房地产风险主要体现在房企债务化解、项目保交付等方面。”中指研究院研究总监陈文静表示，预计2024年企业端资金支持政策有望继续细化落实，“三个不低于”等政策若能实质性落地将有助于改善企业融资环境；“保交楼”资金和配套举措有望进一步跟进，推动化解项目交付风险。

　　广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2024年将在推动实质性保交楼、企业自救和外部救助相结合、夯实企业自救主体责任和地方属地责任方面下功夫。

　　国家统计局发布的数据显示，2023年1—11月份，全国房地产开发投资104045亿元，同比下降9.4%，降幅比1—10月份扩大0.1个百分点，其中，住宅投资72799亿元，同比下降8.8%。

　　销售端的市场压力仍然不小。1—11月份，商品房销售面积100509万平方米，同比下降8%，降幅比1—10月扩大0.2个百分点；商品房销售额105318亿元，同比下降5.2%，降幅比1—10月扩大0.3个百分点。

　　易居研究院研究总监严跃进表示，根据统计局公布的数据计算，1—11月份，全国商品房销售均价为10478元/平方米，环比下跌0.2%，全国房价均价已持续6个月下滑。

　　2023年12月14日，北京、上海两个重要一线城市同日出台了多项重磅楼市政策，包括大幅下调购房首付比例、调整房贷利率下限、优化普通住宅认定标准、延长贷款年限等，以降低购房门槛和成本，推动刚需消费者入市，提高二手房和新房市场去化能力。

　　上述业内人士表示，此次北京、上海的楼市新政整体超出预期，普宅标准的调整和预期一致，大幅度下调二套房首付比例释放了更加积极的信号，明显有利于提振市场信心，也向市场传递出拉动楼市回归稳定健康发展的坚定决心。此次发布的新政有利于市场走出低迷，预计2024年第一季度，市场有望出现一个小阳春。

　　针对2024年楼市走势，《小康》、中国小康网记者日前做了随机性的采访。根据受访的多位房企相关负责人和房地产行业专家的判断来看，他们对2024年房地产市场走势的判断存在明显分歧，持“看好”和“维持相对稳定”看法的受访者接近一半。

　　有房企相关负责人表示，结合房地产政策、金融政策和被抑制的购买需求等因素，其看好2024年的房地产市场，特别是改善性需求仍然有待激发。

　　一位业内专家表示，很难预测2024年楼市走势。他认为，这取决于2024年的经济状况。“无论如何，房地产的黄金时期已过去。老百姓买房会变得慎重。房价不下来，刚需得不到满足，这是主要的矛盾。”这位专家说。

　　展望2024年，有关专家预计，随着近期金融政策频频支持房地产市场，行业资金有所改善，预计2024年的市场成交量呈现温和上升的局面，但依然存在一定的压力，市场情绪难以短时间扭转，房价在成交量有所改善的带动下跌幅收窄。从市场指标上看，预计2024年市场表现关键词为“温和改善”。

　　供需两端政策有发力空间

　　中指研究院前不久发布的《中国房地产市场2023总结&2024展望》认为，预计在市场过热阶段出台的限制性政策仍有望继续优化调整，供需两端政策均有发力空间。

　　需求端，降低购房成本、降低购房门槛仍是政策优化聚焦点，未来一线城市政策或继续优化，京沪有望降低二套房首付比例、降低房贷利率、优化普宅认定标准、降低交易税费等，此外，一线城市按照因区施策的方式优化郊区限购也存在可能；核心二线城市有望全面取消限购；更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。

　　供给端，“促进金融与房地产良性循环”要求下，企业端资金支持政策有望继续细化落实，企业融资环境有望得到改善；“保交楼”资金和配套举措或进一步跟进，推动化解项目交付风险；同时，各地土拍规则预计将继续放宽，带动土地市场活跃度提升；另外，“三大工程”建设或是2024年增量政策重要着力点，相关政策有望加速落地。

　　中指研究院常务副院长黄瑜预测了未来中国楼市走势：1.展望2024年，房地产市场恢复仍依赖于购房者预期恢复。2.预计2024年商品房销售面积同比下降4.9%。而面对黄瑜的预测，有业内人士表示，若无意外，其预测大概率是对的。

　　业内专家认为黄瑜预测2024年商品房销售面积同比还将下降是有依据的。2023年，在我国出台了大量利好政策之后，国内楼市的成交面积仍然出现了明显下滑。中指研究院数据显示，1—11月重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约5%。

　　而2024年随着利好消息不断出台，宏观经济全面复苏，老百姓收入逐步增加，加上各地全面放开对开发商降价的限制，2024年商品房销售面积不太可能继续大幅下跌，出现“小幅下跌”乃是大概率的事情。

　　诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，从本次中央经济工作会议来看，明年房地产市场导向信号明显，呈现出三大主线：防范化解风险、加快推进“三大工程”建设、加快构建房地产发展新模式。

　　“积极稳妥化解房地产风险仍是重点工作，民营房企融资改善迎拐点。”关荣雪认为，此次会议关于房地产的表述集中在“持续有效防范化解重点领域风险”的总体目标中，意味着防风险仍将成为2024年重要工作。此外，本次针对风险防范化解强调了“统筹化解”的概念，房地产风险不仅仅是单一领域的问题，也将会牵连金融、地方财政等多链条风险，因此对于房地产等领域的风险防范化解需要采取更加系统化、全面性手段。

　　中央经济会议会议还强调要“完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”。相较2022年中央经济工作会议提出的“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，这一表述更进一步，表明构建房地产发展新模式的迫切性有所提升。同时，“完善相关基础性制度”似乎也为构建新模式指明了方向，中央政治局会议“先立后破”的总体要求或成为新的构建原则，即先建立明确且合理化的长效机制，再逐渐破除已经不适应当前房地产发展现状的“旧”模式。

　　有关专家认为，当前来看，房地产发展新模式取得了一定的进展，如加强保障性住房建设、城中村改造、推进现房销售试点以及规范房企融资层面监管等，都是为了促进向新模式转型的探索，但是这个过程也是漫长曲折的，需要各方共同发力。稳定房地产市场发展对拉动经济稳步回升具有重要意义，房地产业仍是经济发展的重要引擎。

　　三大工程释放楼市新动能

　　在房地产市场供求关系发生重大变化的背景下，随着行业发展进入新阶段，房地产新模式正在加快构建。

　　2023年10月底召开的中央金融工作会议提出“加快保障性住房等‘三大工程’建设，构建房地产发展新模式”，随后“三大工程”屡次在重要会议中被提及。分析人士认为，“三大工程”将是2024年政策发力主要方向，预计对稳投资起到重要作用，同时也会对销售恢复、稳定预期起到积极作用。

　　住房城乡建设部党组书记、部长倪虹此前指出，加快保障性住房等“三大工程”建设，这是中央作出的重大决策部署，是根据房地产市场新形势推出的重要举措。目前，有关工作已经启动。倪虹表示，规划建设保障性住房，是完善住房制度和供应体系、重构市场和保障关系的重大改革。这次改革的重点是拓展了配售型保障性住房的新路子，最终是实现政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求，建立租购并举的住房制度。

　　上述专家表示，“三大工程”既是楼市发展新模式的抓手，也是房地产稳中求进的着力点。“三大工程”着眼于房地产长期健康运行与稳定增长，力图解决结构性问题以及供需错配、需求断层等长期问题。本质上来看，新时期住建系统的“三大工程”，都是在供给侧结构性改革方面做文章，以匹配需求，并与扩大房地产内需相结合。

　　业内人士表示，“平急两用”设施建设或与低效、闲置基础设施结合，因地制宜实现资源再利用，将对房地产投资产生积极带动作用。

　　关于城中村改造，根据中指研究院测算，22个超大特大城市待改造城中村规模约10亿平方米，若相关政策加快推进，将对房地产需求及投资产生明显支撑。值得注意的是，2024年是城中村改造的启动之年，城中村改造对房地产销售、投资的实际拉动或有限，但对市场预期的影响至关重要。

　　在保障性住房方面，2023年《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出了配售型保障房的发展思路，重点要解决工薪收入群体住房困难，提出“商品住房库存大的城市，可改建或收购存量商品住房用作保障性住房，盘活闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费”。

　　上述专家认为，“三大工程”对房地产行业未来发展将产生重要影响。短期来看，政策落实初期各地可能以收购商业地产项目为主推进保障房工程，即在解决低收入群体和青年群体阶段性住房问题的同时，解决部分商业楼盘去化问题。长期来看，随着保障房的不断推广，未来保障房与商品房“双轨制”发展模式的形成，将带来房地产行业结构化调整，对房地产行业的深远影响还有待观察。

　　“新模式下，房地产行业将出现数量转质量、投资转消费、增量转存量、开发转服务等四大转变，这四大转变中也蕴含了房地产企业转型发展的新机遇。”上述专家说。

　　（《小康》·中国小康网 独家专稿）

　　本文刊登于《小康》2024年1月下旬刊