新年的第一个好消息来了！多数存量房贷利率明年下调10个基点

　　新年的第一个好消息来了！部分存量贷款即将迎来重新定价。

　　据央视新闻，从2024年1月1日起，大多数存量房贷将迎来利率下调，调整的幅度是10个基点。

　　银行人士介绍，目前市场上的个人房贷利率基本上都是采用贷款市场报价利率LPR加减点形成的，也就是说房贷利率的高低受LPR涨跌的影响。

　　贷款市场报价利率LPR每月公布一次，而房贷利率则是每年有一次调整机会。贷款人可以选择在每年的1月1日调整，也可以选择在贷款发放日调整。

　　每年1月，银行会根据上一年LPR的涨跌幅度，调整新一年的个人房贷利率。

　　存量房贷利率调整是年内重头

　　所谓重定价日，即浮动利率贷款的借款人与银行约定利率调整的日期，其中个人房贷重定价日为每年1月1日，或每年与贷款发放日对应的日期（对应日），以前者居多。

　　自2019年10月LPR改革后，我国房贷利率定价多数转为锚定LPR即LPR加点模式，部分选择固定利率的首套房贷借款人，在今年9月存量房贷利率调整后也均转为LPR加点模式。

　　在明年1月1日，锚定LPR的存量房贷利率将按最近一个月（12月）相应期限LPR利率+合同约定的固定加点重新计算确定。央行12月20日披露的最新一期5年期以上LPR报价为4.2%。

　　回顾今年以来5年期以上LPR变动情况，仅在6月20日下调一次，幅度为10BP。这也意味着，重定价日后的最新房贷利率将由4.3%加点更新为4.2%加点。

　　纵观2019年来长期限LPR调整情况，2019年12月20日、2020年12月20日、2021年12月20日、2022年12月20日、2023年12月20日5年期以上LPR报价分别为4.8%、4.65%、4.65%、4.3%、4.2%，累计下行60BP。

　　其中，面对房地产行业深度调整，2022年5年期以上LPR出现超预期非对称下调，年内累计下行35BP。同期，1年期LPR则累计下行15BP。

　　但到了今年，随着存量贷款与新增贷款之间利率悬殊，房贷政策的重头戏转向存量首套房贷加点调整。8月31日，央行、国家金融监管总局发布两则通知，存量房贷利率正式迎来调整方案——自9月25日起，由金融机构新发放贷款置换存量首套商业性个人住房贷款，或协商变更合同约定的利率水平。

　　从落地情况来看，存量房贷利率调整主要采取后一种方式，调整后的存量房贷利率需符合贷款发放时当地房地产政策，即不低于当时所在城市首套房贷利率政策下限。

　　根据央行披露数据，9月25日到10月1日政策实施首周，有98.5%符合条件的首套存量房贷利率完成下调。截至9月底，超过22万亿元存量房贷利率完成下调，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅达到73BP，每年减少借款人利息支出1600亿～1700亿元，惠及约5000万户、1.5亿人。

　　2024年，房地产会怎么走？

　　华安证券研报称，一季度房地产能否出现拐点，要观察3月一线城市二手房是否出现“小阳春”。

　　“当前房地产调控政策已经向2015年靠拢，而从2015年开始地产逐步企稳则有赖于房价率先企稳。考虑到房价上涨的传导路径一般是由一线城市向二三线城市扩散，2015年房价企稳进而推动销售企稳，主要依靠一线城市房价上行拉动，因此3月一线城市二手房是否进入‘小阳春’对于2024年地产企稳较为关键。”华安证券表示。

　　东吴证券研报显示，“通过对各能级城市销售面积和价格的预测，我们最终测算得到2024年全国商品住宅销售金额的乐观、中性、悲观预测增速分别为1.4%、-6%、-11.7%，全国商品住宅销售金额分别为10.6万亿元、9.8万亿元、9.2万亿元。近年来商品住宅销售金额占商品房销售金额的比值均值为88.8%，我们假设2024年该比值保持不变，则2023年全国商品房销售金额的乐观、中性、悲观预测分别为11.9万亿元、11.0万亿元、10.4万亿元。”东吴证券表示。

　　不过，综合研判，2024年的房地产依然有望温和复苏。

　　东吴证券同时表示，从短周期看，房地产需求端和供给端政策的持续放松有望推动2024年市场温和复苏；从中周期看，城中村改造和保障房的逐步推进将成为拉动房地产开发投资的有力抓手；从长周期看，参考海外经验，即使房价未明显上涨，率先完成轻资产多元化转型、具备综合开发能力的房企，随着盈利水平的提升市场也会给予其估值修复的机会。

　　“我们认为，随着房价和投资下行压力的进一步增加，政策有望呈现更加积极的态势。我们期待2024年房地产市场走向平稳，行业复苏的顺序可能是二手房交易—新房交易—企业信用—开发投资—企业拿地—项目竣工。现阶段，我们看好换牌相对充分、资产质量较高的龙头房企；看好最先受益于京沪二手交易量复苏的销售平台；也看好估值已经充分调整，预计年度应收款压力不大的大物业管理公司。”中信证券表示。

　　平安证券也建议，2024年持续关注相关资金、机制等落地情况，及可能对房地产投资销售产生的影响，细分领域机会犹存：开发业务仍是海外成熟市场房企重要收入来源，随着本轮调整出清，积极优化资产质量、减轻包袱的存活房企仍有机会；二手房占比提升，加上新房降温将更加依赖分销和渠道，均将为经纪服务商带来机会，拥有房源及客源的龙头有望直接受益；在开发承压的背景下，具有轻资产运营、抗周期波动、较高盈利能力的代建行业机会显现，关注城中村改造及保障性住房建设、城投拿地带来的政府代建及房企出险带来的资方代建机会等；物企经历两年调整，发展逐步回归理性，估值已跌至相对低位，中长期投资价值正逐步显现。

　　（注：本文不构成任何投资建议）

　　（中国小康网综合央视新闻、上观新闻、中国商报）